赤峰市人民政府办公厅关于印发进一步加强物业管理工作意见的通知

　　各旗县区人民政府，市直各委办局、各企事业单位： 　　经市政府同意，现将《进一步加强物业管理工作的意见》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

年3月26日

进一步加强物业管理工作的意见

　　国务院和自治区《物业管理条例》颁布实施以来，我市物业管理工作取得了一定成效，但在贯彻实施过程中还存在一些有待规范和解决的问题，为进一步贯彻国务院和自治区《物业管理条例》，促进我市物业管理工作健康有序发展，现提出以下意见。 　　一、明确工作职责，推进五级物业管理体制建设 　　物业管理工作要按照市行政管理部门指导、旗县区政府负责、街道办事处组织、社区居委会落实、业主委员会监督的原则，建立职责清晰、分工明确、齐抓共管的工作机制。 　　（一）市住建部门是全市物业管理工作的行政主管部门，要认真研究全市物业管理发展目标，制定相关配套政策，提出工作思路，负责对全市物业管理工作进行指导、协调、监督和考核。市发改、公安、民政、财政、规划、环保、工商、税务等行政管理部门要按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。 　　（二）各旗县区政府负责本辖区物业管理工作，要加强对物业管理行业的管理，建立健全物业管理机构，充实街道办事处、社区居委会物业管理人员和保障工作经费，组织住建（房管）等相关部门认真解决当地物业管理工作中存在的矛盾和问题。 　　（三）街道办事处负责组织辖区物业管理工作的开展，监督、指导业主成立业主大会和选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解和处理辖区内物业管理矛盾和纠纷，会同当地物业行政主管部门做好新建住宅小区验收、物业企业招投标、物业企业考评、旧住宅区改造等工作。 　　（四）社区居委会在街道办事处组织领导下，指定专职人员负责物业管理工作，对辖区内物业管理活动进行监督检查，发现问题及时纠正，组织业主及业主委员会制定业主公约和业主大会议事规则，对未成立业主大会、业主委员会的住宅小区要发挥代管作用。为确保业主委员会充分发挥作用，鼓励和支持社区居委会工作人员参与、领导业主大会或业主委员会工作，社区居委会工作人员可兼任业主委员会主任或副主任职务。 　　（五）业主委员会在街道办事处及社区居委会的监督和指导下，负责做好召集业主大会、选聘物业企业、监督物业企业履行义务、组织居民履约守法、维护居民合法权益、协助物业企业催缴物业费等工作。 　　二、加强监督管理，维护物业管理市场秩序 　　（一）加强重要环节的监督管理 　　1.把好物业管理招投标关。物业行政主管部门应遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则，维护物业管理招投标市场秩序，监督招标人和投标企业按照有关规定，做好物业前期招投标工作，在招投标文件和签订的物业服务合同中，合理确定物业服务内容、服务等级标准和服务收费价格等事项。 　　2.把好交付使用标准关。新建商品住宅小区内供水、供电、供气、供热、有线电视、网络通信、邮政、路灯、道路、绿化、排水、消防、电梯、安全技防等公共服务设施和基础设施，达不到交付使用标准的，行业主管部门或专业经营服务单位不得验收，不得出具同意投入使用文件。建设行政主管部门要通过公共服务设施和基础设施交付使用备案等措施，加强对新建商品住宅小区交付使用的管理。 　　3.把好物业承接查验关。辖区物业行政主管部门、街道办事处要指导物业企业和开发建设单位遵循诚实守信、客观公正、责权分明的原则，制定严格的物业承接查验方案，监督物业企业和开发建设单位做好物业承接，及时发现和纠正物业承接查验中的问题，避免前期建设遗留的问题转嫁到物业管理环节。 　　4.把好配套服务用房落实关。物业管理、社区办公活动等配套服务用房，规划、住建等部门应在前期规划、房屋（预）销售、验收备案等环节进行严格把关，物业管理用房面积不得低于开发建设规模的千分之三，社区办公活动用房每百户不得低于五十平方米，分期开发建设的项目，应在首期建设项目中一次性规划建设到位。 　　5.把好业主大会成立关。街道办事处、社区居委会要密切 　　6.把好物业企业退出关。业主大会解聘物业企业或物业企业退出管理项目，应提前将解聘或退出原因、时间以书面形式向辖区物业行政主管部门、街道办事处报告，并在物业管理区域内醒目位置向业主公告。物业行政主管部门、街道办事处应及时调查了解情况，解决出现的矛盾和纠纷，引导业主大会慎用物业企业解聘权，并做好新老物业企业交接工作的协调和监管。 　　（二）加强物业服务行为的监督管理 　　1.积极规范和引导物业企业加强自身建设。物业企业要将服务内容、服务标准、收费标准、收费依据、岗位设置、报修电话等信息，在住宅小区醒目位置进行公示，主动接受业主及相关部门的监督。要制定全面的服务方案、岗位职责、工作流程、服务规范、培训考核、值班巡逻、服务记录、投诉处理等管理措施，让服务工作向制度化方向发展。要强化企业诚信服务意识，在仪容仪表、服务言语、职业道德、工作技巧、物业知识等方面，定期对从业人员进行培训，以优质的服务赢得业主的理解、支持和配合。要通过计算机网络、企业管理软件、物业收费系统、公共短信平台、收费一卡通等手段，在计划、物资、财务、人力、收费、档案等方面实现科学化管理，全面提升物业服务水平。 　　2.加强物业企业不良行为监督检查。对物业企业日常不良行为和违法违规行为，要及时进行查处，记入企业诚信档案，并向社会公布。物业企业诚信档案要与企业资质复核、升级审核、物业招投标、项目评优等挂钩。推行物业收费明码标价制度，加大对物业企业多收费少服务、收费不透明、巧设名目收费等违规行为的查处。实行物业从业人员持证上岗制度，物业项目经理、专业技术人员要按照有关规定取得物业管理岗位证书或专业技术证书。 　　（三）加强共用部位、设施设备的监督管理 　　对于业主依法享有所有权或者使用权的物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房、社区服务用房，住建（房管）部门要监督开发建设单位在商品房销售方案和商品房买卖合同中向购房人进行明示，不得擅自处理，并做好权属登记。城市供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等经营单位，要按照《赤峰市物业管理办法》规定的管理范围，承担起物业管理区域内相关管线和设施设备管理、维修、养护、更新和改造的责任。属于物业企业管理范围的管线和共用设施设备，物业企业要承担管理、维修和养护责任。 　　三、完善相关配套制度，解决物业管理主要问题 　　（一）尽快建立物业服务收费体系 　　针对我市物业管理发展的实际情况和广大市民对物业管理的现实需求，市发改和住建部门要尽快制定物业服务等级标准，测定普通住宅物业服务实际成本、法定税费及物业企业的合理利润，定期向社会公布物业服务收费基准价格和浮动幅度，为业主大会和物业企业协商确定物业服务收费价格提供参考。对高档公寓、别墅和非住宅等物业项目要全面推行市场定价机制。 　　（二）完善住宅专项维修资金管理制度 　　市住建和财政部门要尽快完善住宅专项维修资金管理制度，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用。 　　1.年1月1日以后新开工建设的住宅项目，住宅专项维修资金由开发建设单位在办理房屋竣工验收备案手续前，统一交存到维修资金管理机构。维修资金的交存标准按照建筑面积每平方米计算，未配备电梯的住宅每平方米50元，配备电梯的住宅每平方米70元，住宅小区内经营用房每平方米70元，住宅小区内非住宅建筑（经营性用房除外）每平方米40元。已建成的住宅项目，仍按照原来规定的交存标准执行，由购房人在办理房屋产权登记时直接交存到维修资金管理机构，房屋权属登记部门应在登记环节进行严格把关，协助维修资金管理机构加大归集力度。 　　2.住宅专项维修资金的使用，可以通过业主大会讨论或者向业主公告征求意见的形式作出决定。采用公告征求意见形式的，在辖区物业行政主管部门、街道办事处的监督下，由物业企业在物业管理区域内，公告专项维修资金使用的范围、用途、预算等内容，持反对意见的业主达不到专有部分占建筑物总面积三分之一的，且达不到业主总人数三分之一的，可视为全体业主同意。 　　3.积极探索通过购买国债的方式，扩大住宅专项维修资金的增值收益，并对增值收益进行统筹安排使用，逐步建立应急解危资金制度，在发生特殊危急情况时，能够利用应急解危资金及时进行解决，保障广大业主的正常生活。 　　4.住宅专项维修资金要按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则实施管理，定期委托审计部门对维修资金进行审计，严禁任何单位、组织和个人挪作他用，审计费用可以从维修资金增值收益中列支，各级住建部门要加强维修资金管理机构建设。 　　（三）建立住宅小区机动车辆停放管理制度 　　业主车辆较多的住宅小区，在不影响公共安全的情况下，经业主大会同意占用业主共有的道路或者其他场地设置机动车停车位的，物业企业可以申请公安部门划定小区内地面停车位和行车路线，公安部门应当予以支持。经业主大会同意，地面机动车停车位物业企业可以收取停车费用，停车费用除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，剩余部分应按照业主大会的决定用于补充住宅专项维修资金或者物业管理的其他需要。辖区街道办事处、派出所应当帮助物业企业做好住宅小区内停车位的管理工作。 　　四、加强政策扶持，为物业管理提供良好环境 　　住建部门和各有关部门要做好配合，从业务、政策上对物业企业进行指导，并给予政策上的扶持，帮助其解决实际困难。人社部门要结合实施扩大再就业工程、完善社会保障体系工程等方面，对物业从业人员给予优惠政策。税务部门在税费征收和计价标准上，对物业企业执行第三产业的优惠政策。公安、消防、规划、城管、工商等部门要进入社区，协助物业企业做好车辆管理、违建拆除、商埠管理等工作。各级法院要建立绿色通道，加强对拖欠物业费案件的审理工作。市政、环卫等部门要降低住宅小区内化粪池清掏、排水管道疏通、建筑垃圾和生活垃圾清运等向物业企业收取的相关费用。城市供电、供水、供热、供气等经营单位，对物业管理用房、小区公厕等公共服务建筑，小区绿地、公共区域照明、消防、二次加压、安防等共用设施设备，要按照城市居民收费标准执行。 　　五、多种模式并举，逐步扩大物业管理覆盖面 　　（一）新建普通商品住宅小区，开发建设单位要根据房屋建设标准、基础设施配套、居民需求、业主意愿和服务约定等情况，通过招投标方式选聘有资质的物业企业实行前期物业服务。 　　（二）综合整治后的老旧住宅小区，要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理结合起来，以社区管辖范围为基础，界定物业服务区域，由街道办事处牵头选聘物业企业实施服务。 　　（三）暂时不能实施综合整治且无物业企业管理的老旧住宅小区，各旗县区政府要采取组建国营化的物业企业或社会招标的方式选择物业企业实施服务，当地财政部门应对提供物业服务的企业适当安排专项资金进行补贴，保障老旧小区群众的正常居住环境。 　　（四）无物业管理的单体楼，由社区居委会牵头通过业主自治管理的方式，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性服务，也可以采取楼栋管理模式，解决有人管事的问题。单位自建的家属楼，不能实行规范物业管理的，由各单位牵头进行物业服务，社区居委会负责监督指导。 　　六、加强组织领导，确保物业管理工作健康发展 　　（一）加强组织领导。物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大。各旗县区政府和有关部门要把物业管理作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，明确任务，将工作细化分解到基层，建立一级抓一级、层层抓落实、既分工又合作的管理体制，为物业管理工作提供有力保障。 　　（二）抓好培训教育。各级物业行业行政主管部门要定期组织物业企业关键岗位和一线服务人员进行培训、教育，认真学习相关法规、制度和专业知识，提高员工综合素质，增强服务技能。要组织本地企业到外地物业先进企业学习经验，建立对接帮扶关系，培育一批本土品牌物业企业，带动整个行业健康发展。 　　（三）建立激励机制。积极开展争先创优评比活动，通过物业服务明星企业、物业管理示范小区、物业管理先进社区、优秀项目经理、优秀业主委员会等活动，实现企业与业主的良好互动、管理和服务的良性循环。对工作突出的职能部门、街道办事处以及个人要进行表彰，推进全市物业管理工作科学发展。 　　（四）加强舆论宣传。要采取多种形式，大力宣传物业管理相关的政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，树立物业管理的商品消费观念，引导他们主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，及时缴纳物业服务费用，形成全社会关心、支持物业管理，物业服务全社会的良好氛围。 　　抄送：市委办公厅、人大常委会办公厅、政协办公厅。

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长按







































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