01

传导效应

对于苏州的房价来说，不考虑限购限贷等因素的话，大体上可以认为苏州核心地带平均房价的天花板，应该等于上海外环的房价均价。

在年上海最严限购令出台后，时至今日房价已经趋稳，若干区域甚至有回调迹象。而当年一直跟在后面的苏州，一方面受购买力溢出效应的影响，另一方面也因为长期积压购买力的爆发，年苏州的房价走出了一个漂亮的上扬曲线。

年苏州房价走势图

上海如果涨，苏州会涨，上海如果受限购因素房价趋稳，在长时间内苏州则会得益于其溢出的购买力。那如果上海房价开始下行会如何变化？我们可以看看现在的花桥。

简而言之，苏州和上海，存在着较强的正相关关系。如果我们沿着这条线观察一下苏州无锡，会得出怎样的结论呢？

在苏州房价整体快速上涨的15-16年，无锡的房价仍然变化不大，随着年苏州限购令的出台，无锡的房价才开始抬头，但上扬势头并不猛烈。到年上半年苏州连续几个月占领冰山指数排行榜（反映二手房交易交易变化）榜首位置的时候，无锡仍然姗姗来迟无动于衷。

从全国来看，无锡房价开涨是比较迟的，深圳年开始领涨，而苏州、南京、厦门、合肥在年紧随其后，再是杭州武汉郑州等。

无锡其实和成都属于同一波，启动属于比较迟，大城市里仅早于长沙西安重庆这轮。时间点是年5、6月。启动的早晚，一定程度能看出民间资金的偏爱。

何况不同于其他二线城市，这些省会城市主要是大量涌入的外来人口（之前进来没买到和新涌进的），无锡外来人口相对那些其实是很少很少的，由于苏州炒房资金的涌入点火启动，无锡本地充沛的民富资金才被点燃。

但在年，苏州房价受内因和外因共同影响开始继续发力的时候，无锡却静悄悄没有了动静，连中介都有些抛弃了无锡，反而转头开始推荐常熟、湖州等非限购限贷地区。

02

为何无锡总是上涨乏力？

苏州和无锡一直以来都算作相爱相杀的两兄弟城市，年苏州GDP远超无锡，但人均GDP无锡还占着些许优势；两地产业结构同质化严重，无锡和苏州都算作较宜居的城市，无锡在旅游产业上近些年发力，环太湖旅游资源开发充分，苏州依靠园林和人间天堂的美誉也有着不错的口碑。

不过两地在常住人口和土地面积上相差还是比较悬殊的，苏州常驻人口万，无锡常驻人口万，苏州面积平方公里，无锡面积只有平方公里。

对于无锡而言，房地产市场有两个命门，一个是产业人口，另外一个是大量的安置房。

年8月份李小敏书记到无锡后开了十二届九次会议，重新提出了产业强市的口号。经过一年半的发展，年无锡的GDP增速依旧是全省垫底。但是无锡高新区实际到账外资首次超越苏州工业园区，冠居全省。应该说，从上到下还是对于产业强市招商引资这件事情看的比较重的。所以可能从产业人口来说，还要耐心的观察两年。

举一个身边的例子，在年的上半年，一个淮安的同学和一个东台的同学在讨论买房，南通和无锡都成为候选地，后来东台的同学考虑了南通，而淮安的同学考虑了无锡。而东台同学考虑南通是因为近，并且在他所工作的国有银行，系统内南通分行已经强于无锡分行。

的确也是，南通这两年的房价一直在无锡之上，也反映了产业对于地区房地产的一个拉动，因为南通与上海高铁修好后，传说中的上海第三机场落地南通，真正实现互联互通了，南通的区位优势将进一步凸显。

无锡在未来10年内GDP被南通超过是大概率事件，但就无锡本身而言，城市发展的底蕴和基础、以及自己做好招商引资的工作是另一方面。

另外无锡的旅游收入已经位于全省第一，旅游花费均值是全国第二。从宜居城市、基础建设和交通便捷的角度来说，这是无锡这座城市的价值根本。

第二个是安置房入市的问题。杨卫泽在锡期间，进行了大面积的城市改造。也造就了压抑无锡楼市最大的一个因素——安置房。到年无锡的户均拆迁安置房分配是2.6套，因此年的时候可供居住的成套住宅按户籍人口计人均1.59套，人均住房面积是62平米。

所以无锡的房子五年没涨价，一方面是产业因素，另一方面还是有供给因素。而且目前安置房已经可以入市流通了。安置房本身是有价无市，对于高端楼盘的冲击影响力有限，虽然庞大的安置房是对市场情绪产生了影响，但是将心比心，无锡城区市民和落户无锡的中产阶级去购买安居房的可能性小之又小。

所以这里存在一个巨大的误区，往往是通过果去寻找因，安置房冲击的只是在租房与买房两可之间犹豫的这部分人，但是无锡目前收入房价比处于全国大中城市中较低水平，未来中高端楼盘依旧是受产业人口、新市民和全国的楼市货币政策影响。

03

无锡房价的未来

年之后，苏州和无锡都进入了稳定状态。进入年，苏州新房二手房市场量价齐升，涨幅高居全国榜首，苏州进入补涨期，土拍市场楼面价攀升，热门区域新开楼盘较少，再加上各方渲染，导致沉寂了一年多的改善和刚需都认为时机到了，迅速上车。

而年4月份，无锡有四块土地入市，虽然楼面价再创新高，但整体并没有对一二手交易市场起到极强的刺激作用。

进入5月份，苏州限售政策出台，对土地、新房、热门区域都做出了相关约束，但反过来看，苏州年后的火爆市场，可以看做是对之前价格的一个补涨，毕竟苏州没有在火爆的年份随波逐流。

那么作为苏州一贯的兄弟城市，无锡会不会效仿苏州，也出现补涨期呢？

虽然无锡年的两年限售期满，但不会出现苏州这种火爆，毕竟无锡的人口体量，挂牌房源量，还不足以领跑全国，这个还算做江南价格洼地的市场预计在很长一段时间里，继续是洼地。

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